Columnista: Victor Ortiz Hernández, socio de RPV Abogados

El abogado Victor Ortiz Hernández, en su columna mensual de House Hunting, desmenuza todo lo relativo a la figura de la moratoria hipotecaria, materia que suscita un enorme interés en estos tiempos de agitación e incertidumbre. Te recomendamos encarecidamente leer esta entrevista, en la que el letrado resuelve todas las dudas que te puedan surgir.

-. ¿Pueden todos aquellos que asumen una hipoteca acogerse al aplazamiento del pago de la misma o existen unos requisitos?

No, todos no. Esta medida se aplica únicamente a aquéllos préstamos hipotecarios que sean destinados a la adquisición de vivienda habitual y siempre que sus titulares se encuentren en una situación de vulnerabilidad.

Esto quiere decir que la medida no se aplica para las hipotecas que se destinasen para la adquisición de una segunda residencia, por ejemplo. Únicamente para el pago de la vivienda habitual.

La gran duda es saber qué se entiende por situación de vulnerabilidad, y de la lectura del Real Decreto Ley 8/2020 (que adopta medidas urgentes y extraordinarias para hacer frente a los efectos económicos del COVID-19) se desprende que esta situación exige tres circunstancias:

En primer lugar, se precisa que exista una situación de desempleo o, en caso de autónomos, una pérdida sustancial de ingresos o ventas provocados por la crisis que estamos viviendo.

En segundo lugar, se exige que el nivel de renta de la unidad familiar se sitúe por debajo de 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

Y, en tercer lugar, es necesario que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, supere el 35 % de la renta de la unidad familiar.

En resumidas cuentas, el objetivo de las medidas adoptadas en el ámbito de la moratoria hipotecaria es que las personas afectadas por la crisis no pierdan su vivienda.

-. ¿Qué se entiende legalmente por gastos y suministros básicos?

Estos conceptos son los relativos a nuestras necesidades básicas del día a día, como puede ser la luz o el gas, etc.

-. Por otro lado, el texto redactado por el Gobierno dice que se aplicará esta medida cuando “la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda”. Si la hipoteca más los gastos y suministros básicos ya superaban el 35% de los ingresos antes de la crisis del coronavirus, ¿Se podría acoger a esta moratoria hipotecaria?

El texto habla de que la unidad familiar haya sufrido alteración significativa de sus circunstancias económicas como consecuencia de la emergencia sanitaria. Por lo que se entiende que la crisis que estamos viviendo debe haber influido de una forma u otra en las circunstancias económicas actuales de la unidad familiar.

-. ¿Se aplican igual los requisitos para aquellos que tienen negocios a su cargo?

Parecido. En el caso de los autónomos y demás personas que tengan negocios a su cargo, se debe acreditar una pérdida sustancial de ingresos o ventas.

Así, se entiende producida la pérdida de ingresos cuando la proporción de la cuota sobre la renta se haya incrementado en más de un 30 % o cuando las ventas hayan caído en más de un 40 %.

-. La moratoria hipotecaria, ¿Es de obligatoria aplicación por todas las entidades?

Del texto normativo se desprende que sí, que esta norma es obligatoria para todas las entidades, siempre que el solicitante cumpla con los requisitos establecidos.

El efecto para el deudor es que no se le puede exigir el pago de la cuota y que no se devengan intereses ni moratorios ni ordinarios, de manera que queda totalmente en suspenso el pago del préstamo hasta que finalice la vigencia del Real Decreto Ley por el que se adoptan esta y otras medidas de urgencia.

-. ¿Afecta su aplicabilidad a la edad del solicitante?

Podría afectar, en su caso, la edad de los hijos que el solicitante pudiese tener a su cargo o de las personas mayores de 65 años.

Así, por ejemplo, antes comentábamos que uno de los requisitos para la solicitud es que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar el mes anterior a la petición no podía ser superior a más de tres veces el IPREM. Pues bien, este índice se puede elevar 0,1 veces por cada hijo a su cargo o persona mayor de 65 años. De la misma forma, también influiría en caso de discapacidad superior al 33 % o parálisis cerebral.

-. Una vez se pide al banco la solicitud del pago de moratorias, ¿De qué plazo dispondrá la entidad bancaria para aprobarlo?

El deudor debe solicitar la moratoria en un plazo de hasta 15 días después de la vigencia del Real Decreto Ley, acreditando el cumplimiento de los requisitos que comentábamos antes.

A partir de ahí, la entidad tiene que implementar la medida en un plazo de 15 días.

Desde ese momento en que la medida queda implementada, como comentábamos anteriormente, la entidad no puede exigir el pago de la cuota al deudor, todo ello sin que se devengue ningún tipo de interés moratorio ni ordinario.

La Disposición Final Primera de la norma exime del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a las novaciones que se realizasen al amparo de este Real Decreto Ley, pero en mi opinión no sería necesario hacer una novación, sino que bastaría con recalcular las cuotas cuando acabe la moratoria, sin que la medida afecte al plazo total del préstamo.

-. ¿Qué documentos tendrá que presentar el solicitante ante el banco?

Quisiera apuntar como curiosidad que, según las informaciones que nos han llegado hasta ahora por parte de nuestros clientes, en el día de ayer (19 de marzo), muchas sucursales aun no habían recibido indicaciones de sus superiores sobre qué documentación pedir al cliente o qué requisitos debía cumplir este.

No obstante, hoy ya hay más claridad al respecto y las entidades solicitan que se aporten los siguientes documentos:

1/ En caso de situación de desempleo, el certificado emitido por la entidad gestora de las prestaciones.

2/ Para los autónomos que hayan tenido que cesar su actividad,se solicita el certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o, en su caso, el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

3/ Se debe acreditar también el número de personas que habitan en la vivienda, ya fuera con el libro de familia, con los certificados de empadronamiento y, en su caso, con las declaraciones correspondientes a la discapacidad, dependencia o incapacidad permanente.

4/ Se exige igualmente la aportación de la nota simple del Registro de la propiedad y las escrituras de compraventa y de préstamo hipotecario, a efectos de acreditar la titularidad del bien.

5/ Por último, es necesaria una declaración responsable del deudor o deudores sobre el cumplimiento de los requisitos para poder acceder a esta medida.

-. Si alguien hace una trampa para beneficiarse ilícitamente de estas medidas, ¿Cómo responderá por ello ante la justicia?

El texto legal advierte de que si alguien se beneficia de estas medidas sin reunir los requisitos previos será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas.

Quisiera, por último aprovechar para mandar mucho ánimo y mucha fuerza a todos los lectores y a sus familias. Si somos responsables, podremos con esto.