El alquiler con opción a compra consiste, lisa y llanamente, en que el casero y el inquilino de una vivienda firman, en un contrato doble o mixto, uno de arrendamiento y otro de compraventa. De este modo, el arrendatario, al llegar el momento de comprar la casa, tiene que desembolsar la diferencia entre el precio del inmueble y lo que ha ido pagando mientras el propietario le alquilaba la residencia.
1.¿Por qué el alquiler con opción a compra beneficia al arrendador y al arrendatario?
Esta modalidad contractual es sumamente beneficiosa para las dos partes, puesto que el arrendatario puede vivir de alquiler en una casa mientras va pagando una parte considerable del precio de la compra y debido a que el arrendador se garantiza un cobro periódico hasta que el inquilino opte por comprar, definitivamente, el inmueble.
2.¿Se encarece el precio del alquiler si es con opción a compra?
Este tipo de contrato no tiene por qué encarecer el alquiler. Lo único que trae consigo es un mayor desembolso inicial, puesto que requiere de una prima por la opción de compra, la cual comporta una cantidad mucho más elevada que la de una simple fianza.
3. ¿Qué sucede si el inquilino paga la prima por alquiler con opción de compra y finalmente, no se decanta por comprar la vivienda?
Si el inquilino no se decanta, finalmente, por comprar la vivienda, perderá la cantidad pagada en la prima. Por eso, es muy importante que el arrendatario esté seguro de que va a ser capaz de pagar el precio de la compra.
4. ¿Es imprescindible que el inquilino pague una prima por alquiler con opción a compra?
Cabe destacar que no es un requisito indispensable que el inquilino pague una prima por alquiler con opción de compra, pero sí es altamente recomendable para el propietario, puesto que es una garantía para el mismo.
5. ¿Cuáles son los requisitos legales para llevar a cabo este tipo de contrato?
El alquiler con opción a compra adolece de lagunas legales, no está expresamente regulado en el Código Civil, aunque sí goza de aceptación y reconocimiento en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Reglamento Hipotecario.
No obstante, el Tribunal Supremo establece 2 condiciones obligatorias propias de una compraventa. Éstas son el objeto del contrato y el precio.
6. ¿A cuánto tiempo tiene derecho el inquilino con opción a compra para permanecer en alquiler?
El inquilino con opción a compra tiene derecho a permanecer 5 años en alquiler, tal y como lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
7. ¿Puede prorrogar el inquilino con opción a compra el contrato de alquiler?
El inquilino con opción a compra puede prorrogar el contrato de alquiler, siempre que cuente con el consentimiento del propietario.
En este caso, el contrato de alquiler con opción a compra caducaría, ya que con la prórroga, se formalizaría un contrato diferente.
8. ¿Puede el propietario ceder, alquilar o vender el piso a terceros una vez efectuado el contrato?
El propietario no puede vender, alquilar o ceder el inmueble a terceros puesto que está obligado a mantener el contrato.
9. ¿Goza el inquilino con opción a compra de exclusividad para comprar la vivienda?
El inquilino con opción a compra goza de exclusividad para comprar la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato.
10. ¿Puede el inquilino con opción a compra comprar la casa antes de que finalice el plazo fijado en el contrato?
El inquilino con opción a compra puede comprar la casa antes de que finalice el plazo fijado en el contrato. De hecho, es rematadamente beneficioso para las dos partes, porque el propietario ya no tiene que esperar para cobrar toda la cantidad y el arrendatario evitar ser víctima de variación en los precios motivada por alteraciones en el mercado inmobiliario.
11. ¿Puede variar el precio de la compraventa por voluntad del propietario o del inquilino?
Ni el propietario, ni el inquilino pueden modificar el precio de la compraventa en el caso que nos ocupa.
Sin embargo, el precio del alquiler sí que puede ser modificado por el propietario en función del IPC.
12. ¿Puede el inquilino perder la opción a compra por un retraso en el pago?
El inquilino pierde la opción a compra si se retrasa en el pago un tiempo superior a 2 meses. También, se queda sin la prima.
13. ¿Es posible que el contrato de alquiler con opción a compra sea exigible a terceros?
El contrato de alquiler con opción a compra es exigible a terceros si se cumplen una serie de requisitos fundamentales. Uno, que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Dos, que se haga contando con la conformidad de ambas partes. Tres, que se establezca un precio de compra y el de la prima. Cuatro, que se especifique un plazo para llevar a término la opción de compra.
14. ¿Tiene derecho el inquilino a deducirse el alquiler en el caso de opción de compra?
El inquilino tiene derecho a deducirse el alquiler por opción de compra y en caso de que lo haga, el propietario deberá declarar lo que hubiese percibido.
Si el inquilino pagase al casero la prima, éste quedará obligado a declarar su ganancia, sin que el primero pueda desgravarla.
15. ¿A qué tipo de impuesto están sujetos el propietario y el inquilino por contrato de alquiler con opción de compra?
El propietario y el inquilino por contrato de alquiler con opción de compra están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
